房企上半年业绩表现分化 行业转型路径清晰化

　　绘图：杨佳

　　8月中旬开始，上市房企进入密集的中报发布期。从中报可以看出，多家品牌房企的业绩均超过预期，有的甚至实现了同比上涨五成以上的涨幅，多家房企还纷纷上调了年度销售目标。然而，不可忽视的是，行业分化加剧的趋势愈演愈烈：三强业绩均突破2000亿元大关，部分中小房企的生存环境却不乐观。

　　2017年上半年，房企转型的路径更加明晰。调控频仍，土地成本居高不下，拥有品牌、布局、资源、开发能力优势的标杆房企，更多地通过兼并收购、购买股份甚至联合拿地等来增加一二线城市的土地储备，并发力进行多元化布局。万科、碧桂园、华润置地、富力等企业均提出了各自的运营策略：试水物流地产、产业地产、特色小镇、长租公寓、联合办公等多元持有型业务。

　　业内认为，长期来看，房地产行业将进入分化与转型的深水区，各阵营内部差距将逐步拉大，中小房企很难复制大型房企的发展路径，要么细分市场为王，要么综合实力称霸，品牌化与差异化已经成为攻城略地、群雄逐鹿的利器。预计下半年，在多管齐下的调控政策约束下，行业整体增速放缓将为大概率事件，同时信贷融资等严控政策预计仍将延续，房企资金面在年底或将迎来一轮考验。

　　行业集中度进一步加快

　　数据统计显示，2017年1-6月全国商品房累计销售金额5.92万亿元，销售面积7.47万平方米，同比分别增长21.5%和16.1%，增速较2016年同期增速42.1%有所下降。

　　凭借强大的资金实力和全国性的广泛布局，规模型房企表现突出，业绩优异，市场份额越来越大，2016至2017年成为行业集中度上升最快的时期。根据亿翰智库报告，截止2017年6月，销售排行TOP200房企集中度为63.5%，其中前100强房企已经占到行业总销售额的57.6%，综合实力TOP200企业卖了全国近三分之二的房子。

　　2017年上半年，中国宏观经济保持平稳运行态势，房地产市场在“房住不炒”的政策指引下，热点城市投资投机性需求得到迅速抑制，三四线城市去库存加快，成交规模保持平稳增长。在政策严控升级和市场分化调整的粘滞中，品牌房企紧抓城镇化与城市群发展机遇，凭借科学合理的城市布局，创新产品与服务，实现业绩的快速增长。根据中国指数研究发布的《2017上半年房企销售业绩排行榜》，2017年上半年，共有126家房地产企业销售额超过50亿元，比去年同期增加了11家，合计实现销售额36220亿元，平均销售额287亿元。万科、碧桂园、恒大迈入两千亿门槛，绿地、保利、中海、融创紧随其上迈进千亿阵营，再次呈现强者恒强的行业定律。

　　在行业快速上涨，整体集中度上升的同时，房企销售阵营进一步分化。从经营业绩来看，碧桂园、万科、恒大、保利、绿地、中海、融创七家企业凭借巨大的全国化布局规模优势，不出意料的突破千亿大关，龙湖、华夏幸福、华润等第一阵营房企也增长迅猛，业绩迈上新台阶。其中，碧桂园、万科、恒大突破两千亿大关，成为行业翘楚。

中小房企生存压力大

　　克而瑞数据显示，2016年上半年，前20强房企的销售金额集中度为25.2%，30强房企的销售金额也仅占有市场份额的29.4%。但到了今年上半年，30强房企的市场份额占比已达35.6%，照此速度发展，前20强房企得市场总额有可能占到50%。

　　与之相对应的是，中小房地产企业业绩增长却鲜有亮点。前200强房企今年上半年的销售金额入围门槛为20亿元，仅与去年持平，面积门槛比去年同期还减少了2万平方米，为13万平方米。业内人士分析称，大型房企拥有更多的资金优势和土地储备，抵御市场风险和变化的能力更强；而融资能力、品牌等居于劣势的中小房企面临更大的生存压力。

　　土地储备意味着房企销售的“续航”能力。而正是在这一项上，行业集中和分化的趋势也倍加明显。从今年前七个月房企拿地的情况来看，TOP20上市房企拿地集中度同比均有大幅提升。同策研究部数据显示，1-7月成交金额中，TOP20上市房企共成交9109.11亿元，占全国300城土地成交金额的50.33%，同比上升12.55个百分点。业内人士指出，虽然楼市遇到调控，但今年前7个月房企拿地仍然保持积极态势，尤其是一些大房企拿地毫不手软。一方面今年销售情况好，需要“补库存”；另一方面，由于一些中小房企也在抢占市场份额，迫使大房企加快扩张步伐。

　　转型着重跨界整合资源

　　2017年上半年，房企转型进入了“深水区”。拥有品牌、布局、资源、开发能力优势的标杆房企，通过兼并收购、购买股份来增加土地储备，并多元化布局。“无论是迫于中长期房地产行业发展空间的局限性，企业需要多元化战略支撑，还是为了迎合经济结构调整的市场背景下城镇化的转型发展、降低融资成本的需求，房企跨界转型的趋势热度有所上升。”同策研究部总监张宏伟表示。

　　随着一二线热点城市土地市场拿地越发困难，收并购、联合体方式获取土地资源为房企青睐，联合体拿地成为主流拿地方式。

　　房企转型路径越来越明晰，呈现多元化的趋势，各种跨界整合资源的案例层出不穷。如：万科持续推进“城市配套服务商”战略，有序推进物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等拓展业务，同时，多方位探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务；在特色小镇开发、地方国企改革、基建投资创新高、消费升级的大势下，绿地的“大基建、大金融、大消费”三大战略板块成长迅猛，基建、金融、消费、科创等纷纷与地产主业相结合，拓展产业地产的发展版图。

　　总体而言，为了创造新的业务增长点，挖掘存量市场，从“开发商”转型为“运营商”成为多数房企的选择。例如，目前多数房企集中抢滩布局特色小镇、长租公寓、联合办公、物流地产、产业地产，以及教育医疗养老、文化旅游等已在全行业掀起一波投资浪潮。