华富村旧貌。
改造项目意愿征集取得了99.1%业主的同意。
地处福田中心城区、紧邻中心公园的华富村东、西区始建于1987年，这里的2000多户居民最近心里颇有些激动，他们的家园即将迎来更新改造。这一次，主导改造的将不再是开发商，而是政府。
笔者了解到，经过两个多月紧锣密鼓的筹备，福田区华富村东、西区旧住宅区改造项目前期准备工作已基本完成，项目将于今年9月2日正式启动签约工作。作为福田区第一个按照全新模式实施的旧住宅区，该项目在工作模式、工作机制、补偿安置标准等很多方面都进行了探索创新，呈现出多个亮点。
99%以上业主同意签约
“现状已无法承载对幸福安居的寄望”
华富村东、西区（以下简称为“华富村”）改造项目位于深圳中心公园东侧，笋岗西路和华富路交汇处西南侧。项目目前占地面积约12万平方米，拟改造房屋共40栋、建筑面积约18万平方米，涉及业主2300多户。
经过20多年的风吹雨打，已成为老旧小区的华富村无法满足业主们的诸多需求：小区内配套设施严重匮乏，缺少公共活动空间，交通路网不畅，人车混行，部分房屋还存在消防、质量等安全隐患，严重影响了业主们的生活质量。
业主们表示，华富村虽然地理位置特别好，周边有中心公园和笔架山公园两大市政公园，但配套设施不足、小区综合环境较差，已经严重影响了居民的生活品质。近些年，业主们纷纷搬离，房屋出租率高达60%以上。“这里的现状已经无法承载我们对未来幸福安居的寄望。” 有业主说，加快华富村拆除重建改造，成为很多人的共同心声。
“实在没有办法居住下去了，房子外墙掉漆、内墙掉皮，钢筋都在外面露着。”华富村东区业主王先生在接受采访时说，从治安到卫生再到物业管理，小区的现状都不容乐观。让业主们非常头疼的还有小区的停车问题，“一到下班时间，抢车位就跟打仗似的”，而且华富村东区只有一个车辆出入口，居民的车辆经常塞死在小区里面，需要有人疏导才能勉强通过。华富村东区业主阴女士表示，每天晚上，从小区门口步行回家只需要几分钟，但找停车位往往就要花上一个多小时。
多年来，部分开发商和热心业主也曾尝试通过城市更新的方式推动小区改造，但始终无果而终。日前，深圳相关政策也已明令禁止开发商擅自开展旧住宅区改造签约活动，政府主导已成为华富村改造的唯一出路。
福田区政府本着“深耕福田，广种福祉”的理念，立足公共利益，于2017年6月开展华富村东、西区改造项目意愿征集，取得了99.1%业主的同意。2017年8月，进行项目签约准备工作，计划2017年9月启动签约。
据介绍，华富村项目按照“政府主导 国企实施 安置房建设人才房建设”模式推进，政府全程主导，为项目提供保障。作为福田区属全资国有企业，深圳市福田投资发展公司负责该项目，专门成立深圳市福田福华建设开发有限公司作为项目主体，开展签约、搬迁补偿、建设管理、回迁安置等工作，履行国企社会责任。
回迁房可增购
最高可享受约50万元补助
旧家园即将迎来更新，新家会是什么样？这成为很多华富村居民关心的问题。
笔者从福田区相关部门了解到，华富村东、西区改造项目回迁安置小区在规划时，就被定位为要打造成“深圳中心未来家园城市新标杆”，从多个方面改善城市环境、提升居住品质、完善公共配套。
具体来说，包括保障每户停车位，华富小学扩建为45班九年一贯制学校，规划两所幼儿园，另配建含社区管理用房、社区警务室、社区服务中心、文化活动室、社区服务中心、社区老年人日间照料中心、社区体育活动场地、邮政所等在内的社区级公共配套设施，满足居住文化教育、体育活动、休闲娱乐等各方面的配套需求。同时，在施工方面，将选择国内知名建筑商进行施工建设，确保一流的房屋质量。
值得注意的是，政府在主导改造项目搬迁补偿安置方案时，充分考虑被搬迁人合法权益，回迁房建设位置靠近中心公园一侧。例如被搬迁人可选择按照房屋建筑面积1：1.18或套内建筑面积1：1进行回迁安置，保障被搬迁人的基本权益。在此基础上，给予被搬迁人按照优惠价格增购一定面积的资格，改善居住条件。
另外，在规定期限内签约及交房的，还可获得单套按时签约奖励、项目整体按时签约奖励、单套按时交房奖励、单元按时交房奖励、整栋按时交房奖励等。
福田区相关部门负责人给笔者算了这样一笔账：建筑面积70平方米的被搬迁房屋，最高可获得建筑面积107.6平方米的安置房（需按规定支付购房款），还可获得最高货币奖励及补偿补助466800元；建筑面积80平方米的，最高可得119.4平方米的新房，最高补助509200元；建筑面积90平方米的，最高可得建筑面积131.2平方米的新房，最高补助551600元。
创新搬迁机制
逐渐形成旧宅改造“福田模式”
2009年，深圳市出台了城市更新政策，很多开发商进驻旧住宅区开展意愿征集、补偿签约工作，但至今成功改造的项目寥寥无几。为加大旧住宅区改造力度，各级政府正从政策层面、实施层面不断加大政府主导的力度。深圳市住建局目前正在积极探索全新的模式和路径，近期《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》（征求意见稿）就引起了社会的广泛关注。
业内人士认为，在这种背景下，福田区推进华富村东、西区改造项目面临着很多的政策空白，也为探索创新大空间。政府主导的模式摒除了“城市更新”很难避免的资本逐利弊端，在充分保证被搬迁权利主体合法合理权益的基础上，有利于增加保障房和人才安居房供给。
福田区委、区政府相关负责人表示，对于福田来说，这是一次良好的发展机遇。老旧住宅区改造不仅改善了居民的居住条件，也盘活了土地资源，政府将获得更多的保障房源，市容环境和片区面貌将有较大改观，是推进城区品质提升，打造宜商、宜业、宜居的一流国际化中心城区的有力推手。
有关专家认为，与开发商主导的城市更新项目相比，政府主导项目不以逐利为目的，容积率没有开发商主导的项目高；在补偿、规划等方面，优先保障被搬迁居民的合法权益，完善公共配套；且政府主导项目，只要整体签约比例达到规定要求，项目不会出现烂尾的情况。
举例来说，如果按照过去的城市更新政策，补偿签约率达到100%后，项目改造工作才能正式实施，这也导致绝大部分项目难以达成。针对此种现象，华富村东、西区改造项目将采取全新的搬迁机制，在规定的签约期限内，如整体签约率未达到90%，项目终止；如整体签约率达到90%，对未签约部分，政府将适时依法启动行政征收，以保障绝大部分被搬迁人的合法权益，确保项目顺利进行。
