押宝“租售并举” 房企布局长租公寓

靠租金来实现现金的回收，那么在单笔收益相对有限的情况下，规模就成为决定性的因素。

“从盈利角度来说，集中式公寓可能做到2万间房时，盈利情况会开始变好，但分散式则可能要做到10万间房才有可能变好。”杨现领指出，从企业角度来说，基于一定的产品和服务能力带来的规模效应，才能赢得市场。而除规模之外，长租类项目要想盈利，主要需要三点：第一是产品和服务，第二是系统化的运营能力，第三是相对比较顺畅的融资途径。

目前市场上，很多涉足长租公寓领域的开发商都将扩展规模作为其首要目标。比如中骏方面就在其中期业绩会上表示，中骏长租公寓项目的目标是三年做到5万间，长远目标则是1000个项目，50万间产品。

而韩石也表示：“目前政策利好，很多开发商都涉足长租公寓这个领域来，市场需求量非常大，目前还是蓝海的状态。冠寓年底的时候房间数量会超越15000间。布局一、二线16个城市。中期我们把5万间作为一个临界点，希望能够迅速突破这一量级。”

焦点4 如何定位？

靠品质or价格吸引年轻人

在租赁市场上，新兴的长租公寓有着一些传统租赁形式所不能比拟的优势，比如集中式的管理带来良好的公共空间以及生活环境，再比如背靠房企所拥有的强大运营能力和资金支持。对个人租赁者来讲，长租公寓的出现最重要的问题在于解决了租客权益被房东、中介人员随意侵害的问题。

但需要指出的是，更好的居住环境和完善的物业管理也意味着需要承担相应的费用，这一费用往往直接体现在较高额的房租上。比如龙湖冠寓在重庆和成都等地项目相对周边有15%左右的溢价。而无论万科泊寓、远洋邦舍抑或是熊猫公寓，其产品的月租金都要高于同等面积的传统房屋租赁。

“长租公寓的定价主要还是同位置有关系。”对此，一位长租公寓运营者告诉记者，“仅从面积来看，长租公寓的性价比与普通住宅没有可比性，这种产品更多的是依靠良好的装修、公共空间和一些免费配套来吸引注重生活品质的年轻人。”

如果要靠品质吸引年轻人，就需要成本和投入;如果降低价格、放弃品质，那么会陷入同传统租赁产品的恶性竞争中去。这看上去是目前长租公寓面临的最现实的矛盾。而矛盾的突破点在于客户的消费观念和生活观念，在于他们是否愿意为长租公寓所提供的生活品质买单。

长租公寓的运营者们最爱提及的一句话是：“房子是租来的，而生活不是。”但现实是，目前租赁市场上年轻租赁人群很少有足够的支付能力为高房租买单。而拥有支付能力的年轻人，目前虽然能够支撑这一市场，但当长租公寓大量入市，客源是否充足、出租率是否能够得到保证就是一个值得商榷的问题了。

对一些有足够支付能力的人来说，长租公寓这样的产品也可能难以打动他们。“相比来讲，长租公寓可能更适合新租户，对于老租户来讲收纳空间不足，实用性大打折扣。”租住在酒仙桥附近的陈女士向记者表示，目前她所租住的房子月租金在5000元左右，小区较老，但是面积要远高于周围的长租公寓产品。“长租公寓具有吸引力的点在于拥有健身房等配套设施，但是相对普通房屋租赁来讲性价比依然不够高。这种公寓难以满足做饭、洗衣等生活需求，而且面积比较小，如果价格在5000元以下可以考虑。”

采写/摄影 新京报记者 陈禹铭