分类调控效果明显 热点楼市持续降温

三、四线城市去库存明显

较之一、二线城市的降温，三、四线城市则在去库存上加大力度。

记者近日在安徽芜湖镜湖区调研时发现，芜湖的二手房市场比较冷清，但一手房市场销售依然不错。有开发商销售人员告诉记者，公司去年8月份拿的地，今年1月份首次开盘，800多套房子当天即销售一空。记者在现场看到，该楼盘每平方米均价大约在11800元至12200元。尽管是工作日，但仍有几组客户在与销售人员进行购房洽谈。“我们的客户以本地客、刚需和改善需求为主。”销售人员说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去三、四线城市的去库存周期相对较长。但在这一轮楼市调控中，三、四线城市基本面得到较好改变，这和外溢效应积极释放、购房预期不断调整等因素有关。从数据上看，当前三、四线城市的去库存周期甚至小于二线城市，充分说明其去库存效果是较好的。

经历了本轮去库存政策消化期，有很多三、四线城市的去库存周期已经明显收窄，即存销比较小。从易居研究院监测的80个城市新建商品住宅存销比的具体数值看，9月，滁州、茂名、柳州、清远、九江、常德、马鞍山、景德镇、宜昌、金华、温州、嘉兴、莆田、惠州等14个三、四线城市存销比明显偏低。

长效机制渐行渐近

不断调控之下，国内楼市已进入了新的周期。

今年4月，住建部和国土资源部联合发文，要求各地根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36个月至18个月的，要减少供地;12个月至6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

北京、上海、深圳、南京、济南等全国多个城市纷纷加大土地供应。中原地产研究中心的统计数据显示，截至10月15日，一线城市住宅土地供应明显加速，年内供应的住宅用地已达204宗，合计供应住宅土地规划建筑面积达到2433.33万平方米，比2016年全年上涨了40%;成交面积达到1770.35万平方米，比2016年全年上涨了19%。

以北京为例，今年3月以来，住宅用地的供应量、成交量均较2016年成倍增加，共有产权房用地也频繁推出。根据北京市今年4月7日发布的供地计划，2017年北京计划供应住宅用地1200公顷。中原地产研究中心统计数据显示，北京今年以来已出让55宗住宅用地，累计地块的规划面积合计达到了673万平方米，相比2016年全年增加了210%。

加大土地供应的同时，政府正在加快培育和发展住房租赁市场。去年底，中央首提建立购租并举的住房制度。今年7月，选取了广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点，随后又确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。

一、二线城市随之纷纷出台鼓励租房市场发展的土地流转或房源支持计划。北京提出在今后五年供应50万套租赁住房。上海提出，“十三五”期间租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套。广州计划五年内供应825万平方米租赁住房用地，预计供应租赁住房15万套。深圳则计划在“十三五”期间建设40万套人才住房，其中70%为租赁住房，并要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房，并收储100万套城中村房统一租赁。

未来楼市怎么走?10月22日，住建部部长王蒙徽在答记者问时明确表示，坚持分类调控，因城因地施策，抓紧研究制定房地产长效机制，抓紧推进住房租赁市场的立法工作。可以预期的是，后期政策将维持降低房子投资、金融属性，通过租购并举、加大土地供应等措施，快速建立房地产调控长效机制的导向。