8月广州一手楼成交先冷后热 9月看新房黄埔增城最多

从历年成交情况来看，每年9月和10月往往是楼市传统销售旺季，但今年由于严控政策的加码实施，今年的9月会否再现往年“金九银十”的局面，仍是未知数。2017年传统意义上的“金九银十”又到来了，市场走势备受关注。据广州中原研究发展部监测，有不少开发商已拿预售证但现时并未开盘推出。今年金九银十预计总推盘数为69个，同比下跌15.9%；其中中心区推盘数减少明显，今年中心六区推盘仅28个，同比下跌31.7%。而今年增城推货量占29%，有望成为此次“金九银十”的供货主力。

8月成交“先冷后热”，一手均价稳中有降

8月初，广州一手住宅市场延续了7月的低迷态势，当月前三周有两周的成交量都在千套以下，但到了8月下旬，楼市成交量有所回升，根据网易房产数据中心监控阳光家缘的网签情况，上周（8月21日至27日）广州一手房网签成交1489套，环比上上周多了近五成。楼市成交量呈现出“先冷后热”的态势。

数据显示，截至8月30日，广州一手住宅网签成交量为4759套，这一数字已经高于7月时的4431套，但同比则不足去年8月时的一半。分城区看，截至8月29日，共有两个城区的销量突破四位数，分别是增城（1281套）和黄埔（1130套）。同7月情况相似，其余城区的成交量也没有突破千套，成交量最少的越秀区为15套。

从具体的楼盘成交情况来看，截至8月30日，网签成交量最多的楼盘是位于黄埔的万科幸福誉，共计网签302套，排名第二的增城绿湖国际城网签236套，排名第三的黄埔万科山景城成交223套。

排名前10位的楼盘均位于东部和北部的外围城区，其中增城5个，黄埔3个，花都和从化各1个。但同样是楼市成交热门区域的南沙，8月并没有楼盘进入销量前10位。

数据显示，截至8月30日，当月广州一手住宅网签成交均价为16070元/平方米，与7月的16507元/平方米相比略有下降。从每周的成交均价数据来看，8月份广州一手住宅网签均价基本保持平稳，不过就在上周，一手房网签周均价曾一度高达18359元/平方米。

分城区看，天河区仍然是广州一手房均价最贵的城区，为46055元/平方米，均价超过3万元/平方米的城区还包括海珠、荔湾、白云。而均价最低的从化为7940元/平方米。

8月广州有多个高端住宅楼盘出现成交记录，且成交多集中于8月下旬。根据网易房产数据中心的统计，截至8月30日，当月均价在5万元/平方米以上的楼盘共有14个，天河区占了11个。

在所有楼盘中，侨鑫汇悦台成为唯一一个住宅均价突破10万元/平方米的楼盘，达114282元/平方米。同样位于天河区的尚东柏悦府均价为93996元/平方米，排名第二位。

“金九月”含金量待验证

广州楼市在3月新政出台后出现“剧变”，作为受调控直接影响的“金九银十”，对于买卖双方而言，短期内政策调控以及贷款利率上调促使市场收紧，从长远来看，广州大力推动租售同权、共有产权房产、拟推出租赁住房用地等措施将影响市场预期。在此市场背景下，今年1-7月广州共成交一手单位55412宗，同比下跌16%，从成交走势来看，自5月开始同比下滑明显。

而“金九银十”一方面为传统楼市销售周期，不少买家都会选择在此时间节点入市；另一方面，对于房企而言接近年底需要积极完成销售任务，同时促进资金回笼，尤其在今年新政影响后成交表现冷清，预期不少房企将销售寄望于三、四季度，因此市场走势值得关注。

在目前的调控大背景下，今年会不会有“金九银十”？对此，方圆资产管理首席分析师邓浩志认为，今年9至10月市场或将延续平淡局面，因为市场并非极度萎靡，而是被政策按了“暂停”。

实际上，“金九银十”是一个环比的概念，每年的9月和10月，成交量都会相对高于其他月份。但今年的情况与往年又有不同。在系列限购、限贷政策实施的背景下，经历了7月和8月的平淡后，9月、10月的广州楼市能否重现往年“金九银十”的局面，仍是一大疑问。

房企备战9月销售节点

从近两年“金九银十”推货情况来看，无论推盘量还是推货量，今年对比去年均出现明显回落，今年金九银十预计总推盘数为69个，同比下跌15.9%；其中中心区推盘数减少明显，今年中心六区推盘仅28个，同比下跌31.7%。

从区域细分的角度来看，今年增城推货量占29%，为全市第一供货大区，此外推货量较大的区域有南沙、黄埔等区，其中黄埔占比同比下跌幅度较大。供货区域由去年的11个减少至10个。

据广州中原研究发展部监测，受3月两轮政策调控影响，自“五一”黄金周开发商大力开盘推货后，2017年6-8月，无论是开开盘数量、开盘推货套数、整体去化情况均明显较2016年同期低，尤其是2017年8月，仅有6个楼盘开盘加推，仅700套货量，去化率仅为44%。

此外，在2017年5-8月获取预售证的楼盘中，共有18个楼盘，共2610套住宅并未开盘加推。因此，广州中原研究发展部分析认为，因近期楼市较为低迷，整体市场成交活力不足，不少开发商或欲借此次金九银十大力推货，以在金九银十这个节点消化库存。

黄埔供应减少增城猛增

作为近年广州楼市成交的“中流砥柱”，今年金九银十黄埔区预计11个楼盘推货，同比下跌50%，虽然该区仍然为全市一手项目供货主力，但相比起去年该区长岭居、香雪、开发区东区均有多个楼盘推货，今年供货主力仅为知识城及长岭居少量旧盘加推，从而直接影响整体市场供货量。广州中原研究发展部认为，该区供货量不足与近年土地供应减少不无关系。回顾2014年至今土地公开招拍挂情况，黄埔供应量于2015年达到峰值95.4万平方米，而近两年则大幅减少。

由此可见，一方面面对目前纷繁复杂的市场情况开发商推货节奏减缓，另一方面由于“面粉”减少，确实出现“无货可推”的现象。

另一方面，在推盘数基本相同的情况下（41个盘），今年外围区整体推货量比去年多35.7%，主要拉动的区域有增城、从化，其中增城朱村、荔城、小楼板块预计有多个楼盘将在金九银十入市，主要得益于近两年增城土地供应充足；在目前整体市场受政策影响的情况下，增城、从化两区的购房门槛相对较低，加上地铁利好较多，因此开发商对上述两区市场预期较乐观，因此推货比较多。

根据广州中原研究发展部监测发现，增城朱村板块将成为今年“金九银十”的供货大户，供货量约为1566套，环比上涨81%。此外，中新知识城也是的热门板块，预计将供应1032套单位，除“老面孔”万科外，今年招商、绿地、康大等项目亦积极加入推货大军。